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深交所问询函里的金科利润与债务

发布时间:2019-08-16 19:20:13

  观点地产 监管部门对上市公司信息披露完整性、准确性的要求越来越严格,包括新城、泰禾在内的多家房企在近期内均收到来自深圳、上海两家交易所对年报的 关照 。

  5月20日午间,深交所又下发了一封问询函,接收对象是重庆房企金科股份,全文11个问题,涉及2018年年报里的营收利润、债务资金、项目跟投以及企业未来一年经营发展计划。

  2018年,金科销售金额1188亿元,同比增长81%,是实现 千亿跨越 的一年。土地投资方面的成绩也较为喜人,共计斥资700亿元,新增110个项目,计容建筑面积2054万平方米。截至2018年末,可售面积超4100万平方米,

  平静的水面也许隐藏着暗涌,就各个关联数据以及企业经营发展中存在的问题,深交所详细提出了自己的疑问,并要求金科在5月27日前给出答复。

  为何增利远大于增收?

  深交所的问,与营收、净利有关。

  数据显示,2018年金科股份实现营业收入412. 4亿元,同比增长19%;归母净利润 8.85 亿元;同比增长9 .85%,毛利率与净利率分别同比增长8个百分点及 个百分点。

  对于净利润的增幅远超营业收入增幅,深交所要求金科在主营业务范围没有发生变化的情况下,予以说明。

  同时,在房地产行业整体承压的大环境下,金科房地产业务毛利率迎来同比8.05%的增长,因此深交所要求,通过对比近两年主要收入来源所涉项目的业态、构成、成本和收入情况,金科需要对毛利率大幅增长给出解释。

  事实上,净利与毛利率大幅增长之外,2018年金科的经营现金流量金额净额为1 .29亿元,与2017年的-84.86亿元相比,也有极大的改善。

  这一大幅变动也引来了深交所的关注。就此,金科需要就就相关经营活动收到及支付的现金情况,以及所涉主营业务活动的发展情况等,给出详细的答复。

  除此以外,在销售实现千亿跨越的2018年,金科的期末存货也出现大幅增长,2018年为1608. 5亿元,占总资产比例为 69.7%,较2017年末增加5 6.1 亿元,增幅50%,存货跌价准备为8612.42万元,较上期2.17亿元大幅降低。

  就存货大幅增加的原因,问询函要求金科,结合相关存货取得成本及途径、现金流量表经营

  活动现金流出金额变动等情况说明存货变动与相关现金流数据变动的匹配性,并说明期内存货跌价准备金额的合理性。

  与此同时,金科还需要披露期内存货科目中借款利息资本化率情况,并与上期对比分析说明变动原因,结合借款发生额变动情况以及结合同行业可比公司说明相关借款利息资本化率的合理性。

  短期债务风险是否存在?

  问询函中,债务情况也是深交所对金科的重要关注点。观点地产新媒体了解到,在2018年销售大增八成的同时,金科的负债金额也在走高。

  年报显示,截至2018年末,金科股份总负债1929. 2亿元,与2017年末的1 49.98亿元相比增长42.92%,资产负债率为8 .6 %,深交所指出,这处于同行业较高水平。

  不过,在2018年,金科衡量短期偿债能力的相关指标却在弱化,其中存货周转率由0. 1下降至0.2 、流动比率由1.71下降至1.55、速动比率由0.44下降至0. 8。

  因此,是否存在短期短期偿债风险成为深交所关注点,其要求金科结合在售项目回款情况、金融机构授信额度等指标进行量化分析,并给出相应的应对措施。

  深交所对金科内部资金管理机制也存在着质疑,对其手握大笔货币资金却不偿还短期债务的做法表示不解。

  数据显示,截至2018年12月 1 日,金科短期借款期末余额为 1.96亿元,一年内到期的非流动负债期末余额244.4 亿元,货币资金期末余额为298.52亿元。

  借款意味着有关利息的指支出,深交所指出,财务费用对公司经营业绩影响重大,要求金科存在大规模债务且负担高额融资成本的同时,维持较高货币资金余额的原因及合理性。

  观点地产新媒体从年报中了解到,金科298.52亿元的货币资金中,包含了 .68亿元的受限资金,按此计算,尚有294.84亿元的活动资金,但为何不用于偿债?

  深交所疑问,除已披露的受限货币资金及应收账款外,金科是否存在其他尚未披露的潜在的限制性安排?

  财务资助资金从何而来?

  事实上,包含 .68亿元的受限货币资金在内,金科截至2018年末的受限资产账面价值高达580.19亿元,较去年同期增长98.4%,受限原因几乎为抵押、质押、股权融资借款等。

  年报显示,2018年金科其他应收款期末余额为1 0.2 亿元,同比增加42.9 %,主要系向联营、合营企业履行股东义务(按相关比例承担投资开发资金)增加所致。

  观点地产新媒体了解到,2018年,金科股份频繁地向关联公司提供财务资助,并为相关公司提供担保。

  数据显示,截至2019 年2月末,金科累计对外提供财务资助余额为94.19亿元,。同时,截至2019年 月末,金科对关联公司提供的合计担保余额为790. 亿元。

  频繁的财务资助与担保,也是融创和金科在董事会中的一大争执点。观点地产新媒体了解到,在金科2018年股东大会决议公告中,《关于公司对控股子公司增加担保额度的议案》、《关于公司与合作方按股权比例调用控股子公司富余资金的议案》两项议案,均收到了超过四成的反对票。

  在金科董事会审议《关于公司与合作方按股权比例调用控股子公司富余资金的议案》议案时,代表融创的执董张强以 上市公司频繁担保与抽调资金,加大了公司财务风险 为由投下反对票;独董姚宁则指出一个事实: 上市公司在2018年已经频繁提供财务资助和担保 。

  深交所的提问更为切中要点,其要求金科,金科审议通过的财务资助截至目前的实施情况,说明目前的财务资助余额,并列表说明财务资助对象的发生额、余额、2018 年的净利润、其他方股东相关情况。

  在资助对象方面,深交所还要求披露其财务指标、项目开发建设进度、当前资金余额及资金需求等,并让金科分析向联营、合营企业提供财务资助的合理性和必要性。

  更为重要的是,对于近两年,已实施财务资助及预计财务资助的具体资金来源和成本,深交所也刨根问底,其询问是否来源于项目的预售回款资金,并要求披露实际年利率情况。

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